Налоги США
Иностранные инвесторы должны отдавать себе отчет в том, что налоги могут оказать серьезное влияние на ход инвестиционного процесса. Три различных налога США — подоходный налог, налог на наследство и налог на дарение — могут создать ощутимую преграду для инвестора, не являющегося резидентом США.
Международные инвесторы должны структурировать свои инвестиции таким образом, чтобы получить максимальное преимущество от соглашений об избежании двойного налогообложения и других льгот, предусмотренных Налоговым Кодексом США. Информация, представленная в данной брошюре, призвана осветить самые важные налоговые моменты, которые должны принимать во внимание иностранные инвесторы.
Ставки налога на доходы для физических лиц в США установлены в пределах от 10% до 35%, в то время как ставки налога на доходы юридических лиц колеблются в пределах 15% — 39%. Также существует специальный налог на доход от прироста капитала со ставкой 15% от прибыли, полученной от продажи активов, включая недвижимость, которая находилась в собственности более одного года. Тем не менее, указанный специальный налог на доход от прироста капитала распространяется только на физических лиц и не распространяется на юридических лиц. Прирост капитала юридических лиц облагается как обычная прибыль, при этом размер ставки налогообложения может достигать 39%.
Кроме того, в США существует налог на наследство, размер которого исчисляется в соответствии с текущей рыночной ценой имущества умершего. Объектом налогообложения налогом на наследство США является все имущество нерезидента, находящееся в США, включая недвижимость. Для нерезидентов физических лиц первые $60 000 стоимости имущества исключаются из налогооблагаемой базы. После этого начинают применяться ставки налога на наследство. В 2012 году ставки налога на наследство поднялись до 35%, а впоследствии – до 55%.
Налог на дарение будет взиматься в случае, если иностранное физическое лицо-нерезидент подарит третьему лицу недвижимость, расположенную в США. Налог на дарение может быть таким же высоким, как и налог на наследство, в зависимости от стоимости подарка.
Закон о налогообложении иностранных инвестиций в недвижимость (FIRPTA) обязывает покупателя имущества, продавцом которого является «иностранное лицо», удерживать налог в размере 10% от валовой суммы продажи (за некоторыми исключениями), и перечислять его в Федеральную налоговую службу. Иностранным лицом считается иностранное физическое лицо-нерезидент или иностранное юридическое лицо в форме корпорации, товарищества, траста, наследственного имущества, или в любой другой организационно-правовой форме. Налог взимается с валовой стоимости реализованного продавцом имущества (цены продажи), при этом расходы, связанные с имуществом, при расчёте налога не вычитаются. Проще говоря, 10% от стоимости проданной Вами недвижимости будут удержаны и перечислены в Налоговую службу США, если только Ваш случай не подпадает под исключение, предусмотренное законом.
В зависимости от вида владения имуществом порядок подачи налоговой декларации может отличаться, при этом за непредставление декларации предусмотрены высокие штрафные санкции. Мы можем помочь Вам разобраться в сложных процедурах Закона о налогообложении иностранных инвестиций в недвижимость, а также определить, подпадает ли ваш случай под освобождение от удержания налога.
Индивидуальное владение
Индивидуальное владение является простейшей формой владения, которое, впрочем, не гарантирует защиту от юридической ответственности, сохранность тайны личной информации или защиту капитала от налога на наследство. При владении недвижимостью в США очень важно обеспечить защиту от ответственности, поскольку в этом случае собственник не будет нести личной ответственности за любой вред, нанесенный третьим лицам в ходе пользования, владения, распоряжения недвижимым имуществом. Кроме того, имя иностранного инвестора, как владельца недвижимости, будет фигурировать в открытых источниках информации, а это нежелательно с точки зрения сохранения тайны личной информации. И, наконец, при индивидуальном владении, на владельца будут распространяться все вышеописанные нормы налога на наследство. В большинстве случаев именно эти факторы в своей совокупности являются главным аргументом, свидетельствующим не в пользу индивидуального владения.
Если иностранный инвестор решит сдать в аренду свою недвижимость, в этом случае существуют две возможности налогообложения. В первом варианте налог будет удерживаться по методу валовой цены, то есть с общей суммы полученной арендной платы, при этом никакие вычеты во внимание приниматься не будут. Стандартная ставка налога составляет 30%. Тем не менее, зачастую эту ставку можно снизить путем применения соглашения об избежании двойного налогообложения, заключенного со страной происхождения иностранного инвестора. Большинство стран предлагают налоговый кредит на сумму налогов, уплаченных за рубежом. В этом случае от иностранного инвестора не требуется предоставление налоговой декларации в США.
Вторым вариантом является отображение арендной деятельности по методу расчета чистой прибыли. Этот вариант позволяет иностранному инвестору вычесть из полученной арендной платы все расходы, включая амортизационные отчисления, и уплатить налог за счет чистой прибыли по результатам арендной деятельности. Как правило, вследствие применения этого варианта иностранный инвестор платит меньше налогов, однако у него появляется обязанность предоставить налоговую декларацию в США.
Прибыль от продажи недвижимости будет облагаться по пониженной ставке налога на доход от прироста капитала в размере 15%, при условии, что недвижимость находилась в собственности более одного года.
Компания с ограниченной ответственностью
Компании с ограниченной ответственностью существуют в каждом штате США. Компании с ограниченной ответственностью облагаются налогами США как фискально-прозрачные юридические лица (то есть несуществующие для целей налогообложения), товарищества или корпорации.
Обычно компании с ограниченной ответственностью с одним владельцем рассматриваются как фискально-прозрачные образования, поэтому порядок их налогообложения является таким же, как и порядок налогообложения физических лиц, который был описан в предыдущем разделе.
Существует одно большое преимущество владения недвижимостью через компанию с ограниченной ответственностью – защита активов. Компании с ограниченной ответственностью обеспечивают ограниченную ответственность инвесторам, а это означает, что в зоне риска потери находятся только те инвестиции, которые были вложены иностранным инвестором в компанию. Если компании с ограниченной ответственностью будет предъявлен иск, истец не сможет обратить взыскание на личное имущество иностранного инвестора, то есть на имущество, которое не было передано в компанию с ограниченной ответственностью.
Как правило, компании с ограниченной ответственностью являются предпочтительной организационно-правовой формой для тех иностранных инвесторов, которых не волнует налог на наследство, поскольку такие компании сочетают в себе преимущества льготных условий налогообложения доходов физических лиц с одной стороны, и преимущество ограниченной ответственности с другой стороны.
Иностранная корпорация
Если недвижимость сдается в аренду, у иностранной корпорации есть на выбор два варианта налогообложения. В первом варианте налог будет удерживаться по методу валовой цены, то есть с общей суммы полученной арендной платы, при этом никакие вычеты во внимание приниматься не будут. Стандартная ставка налога составляет 30%. Тем не менее, зачастую эту ставку можно снизить путем применения соглашения об избежании двойного налогообложения, заключенного со страной, где зарегистрирована иностранная корпорация. В этом случае от иностранной корпорации не требуется подача налоговой декларации в США.
Вторым вариантом является отражение арендной деятельности по методу чистой цены. Этот вариант позволяет иностранной корпорации вычесть из полученной арендной платы все расходы, включая амортизационные отчисления, и уплатить налог в США за счет чистой прибыли по результатам арендной деятельности. Как правило, владение недвижимостью через иностранную корпорацию обеспечивает ограниченную ответственность.
Одним из недостатков выбора метода чистой цены является то, что в этом случае иностранная корпорация подпадает под налогообложение налогом на прибыль представительства компании в США. При выборе метода чистой цены доходы от арендной деятельности будут рассматриваться как доходы, непосредственно связанные с деятельностью на территории США. Налог на прибыль представительства установлен в размере 30% от суммы, эквивалентной дивидендным выплатам корпорации, за исключением случаев, когда действует соглашение об избежании двойного налогообложения, устанавливающее более низкую ставку налога на прибыль представительства. В дополнение к указанному налогу также действует налог на чистую прибыль. В результате совокупная ставка налогообложения доходов, с учетом налога на чистую прибыль и налога на прибыль представительства, может превышать 50%.
Главное преимущество владения недвижимостью в США через иностранную корпорацию состоит в том, что такая организационно-правовая форма позволяет полностью избежать уплаты налога на наследство, поскольку доля в уставном фонде иностранной корпорации не считается имуществом, расположенным на территории США, и, соответственно, не подлежит обложению налогом на наследство США.
Поскольку иностранный инвестор передает своему наследнику только долю в имуществе иностранной корпорации, такое владение не является прямым владением имуществом, расположенным на территории США.
Тем не менее, структура владения в виде иностранной корпорации довольно редко рекомендуется для использования в связи с необходимостью уплаты налога на прибыль представительства.
Корпорация, зарегистрированная на территории США
Ставки налога на чистую прибыль для национальных корпораций США могут достигать 39%. Также могут применяться налоги штата и муниципальные налоги. Помимо этого, льготная для физических лиц ставка налога на долгосрочный прирост капитала в размере 15% не распространяется на корпорации США. Таким образом, корпорация уплачивает налог на долгосрочный прирост капитала по общепринятым ставкам налогообложения прибыли, которые могут достигать 39%. Дивиденды, выплачиваемые иностранным владельцам акций/долей, подлежат налогообложению налогом на доход нерезидента по ставке 30%, за исключением случаев, когда применяется соглашение об избежании двойного налогообложения, которым предусмотрена более низкая ставка налогообложения. Большинство стран предлагают налоговый кредит на сумму налогов, уплаченных за рубежом.
Прямое владение иностранным инвестором национальной корпорацией США не позволяет избежать уплаты налога на наследство, поскольку доля в уставном фонде американской корпорации считается имуществом на территории США, и будет включаться в наследственную массу иностранного инвестора, находящуюся на территории США.
Тем не менее, владение иностранным инвестором недвижимостью через корпорацию, зарегистрированную в США, может иметь свои преимущества.
Товарищество, зарегистрированное на территории США
Осуществление иностранных инвестиций в недвижимость на территории США через товарищество, зарегистрированное в США, будет облагаться налогом в порядке, аналогичном порядку налогообложения физических лиц. По своей сути товарищество является посредником, через которого распределяются доходы и расходы между партнерами. Само по себе товарищество не является плательщиком налогов; налоги уплачиваются партнерами в индивидуальном порядке, пропорционально их доли в прибыли товарищества. При этом не имеет значения, была ли прибыль распределена или нет. Товарищество несет ответственность за выплату всех налогов, которыми облагается иностранный партнер. Как правило, товарищество и партнеры обязаны представлять налоговые декларации, при этом к ним применяются стандартные налоговые ставки, установленные для физических лиц и корпораций. Помимо этого, объектом налогообложения в США может быть прибыль от продажи иностранным инвестором своей доли участия в товариществе. Налоговые обязательства каждого партнера определяются в соответствии с его правовым статусом в товариществе. В случае смерти иностранного инвестора, его доля в товариществе, зарегистрированном на территории США, может стать объектом обложения налогом на наследство.
Поскольку партнеры товарищества с неограниченной ответственностью несут неограниченную ответственность всем своим имуществом, такая организационно-правовая форма встречается довольно редко. Как правило, партнеры выбирают форму с ограниченной ответственностью и порядок налогообложения для товарищества, поскольку в этом случае они, с одной стороны, получают ограниченную ответственность, а с другой – налогообложение по принципу товарищества.
Иностранное товарищество
Если недвижимость сдается в аренду, у иностранного товарищества есть два потенциальных варианта налогообложения. В первом варианте налог будет удерживаться по методу валовой цены, то есть с общей суммы полученной арендной платы, при этом никакие вычеты во внимание приниматься не будут. Стандартная ставка налога на прибыль составляет 30%. Тем не менее, зачастую эту ставку можно снизить путем применения соглашения об избежании двойного налогообложения, заключенного со страной, где зарегистрировано иностранное товарищество. Большинство стран предлагают налоговый кредит на сумму налогов, уплаченных в США. В этом случае от иностранного товарищества не требуется предоставление налоговой декларации в США.
Вторым вариантом является отображение арендной деятельности по методу расчета чистой прибыли. Этот вариант позволяет иностранному товариществу вычесть из полученной арендной платы все расходы, включая амортизационные отчисления, и уплатить налог в США за счет чистой прибыли по результатам арендной деятельности. В этом случае товарищество выплачивает меньше налогов, однако, у него появляется обязанность представления налоговой декларации в США. Метод расчета чистой прибыли не распространяется на следующие доходы:
- Доход в виде процентов по долговым обязательствам, обеспеченным залогом недвижимого имущества, расположенного на территории США;
- Поступления от арендной платы за арендуемое личное имущество; а также
- Доход от недвижимого имущества, предназначенного исключительно для личного проживания, а не для получения прибыли.
Иностранные товарищества, как инвестиционный инструмент, стремительно набирают популярность среди иностранных инвесторов, осуществляющих инвестиции в недвижимость США. Некоторые налоговые консультанты приводят в пользу иностранных товариществ такие аргументы, как наличие ограниченной ответственности, отсутствие налога на прибыль представительств, льготная ставка налога на прирост капитала в размере 15%, а также избежание уплаты налога на наследство. Эти консультанты правы в первых трех случаях; что же касается избежания уплаты налога на наследство, то этот аргумент является спорным.
Существует два различных подхода к определению понятия «доля в товариществе»: теория юридического лица и теория собственности. Теория юридического лица основывается на точке зрения, что доля в товариществе является долей в юридическом лице, подобно пакету акций в акционерном обществе. Таким образом, товарищество владеет активами, а партнеры владеют долями в товариществе. Теория собственности основывается на утверждении, что партнер товарищества владеет пропорциональной долей в активах товарищества. Если рассматривать товарищество с точки зрения теории юридического лица, то, скорее всего, партнер в иностранном товариществе сможет избежать уплаты налога на наследство, поскольку доля в товариществе в этом случае не будет считаться имуществом на территории США. Если же к товариществу применять теорию собственности, то в этом случае партнер будет считаться владельцем пропорциональной доли в имуществе товарищества. И в случае, когда иностранное товарищество владеет недвижимостью в США, иностранный инвестор будет считаться владельцем пропорциональной доли в принадлежащем иностранному товариществу недвижимом имуществе на территории США. Соответственно, это имущество будет подлежать обложению налогом на наследство.
В прошлом при рассмотрении этой ситуации Налоговая служба США исходила из точки зрения теории собственности. Тем не менее, на сегодняшний день все еще не ясно, какая теория является преобладающей. Любой иностранный инвестор, осуществляющий инвестиции в недвижимость США через иностранное товарищество, должен обратить пристальное внимание на тот факт, что он может попасть под действие налога на наследство.
Другие структуры владения
Существуют другие структуры владения, включая трансграничные трасты, иностранные трасты и различные сочетания организационно-правовых форм юридических лиц. Несмотря на то, что эти структуры могут обеспечить определенные налоговые преимущества в стране происхождения иностранного инвестора, в очень редких случаях они позволяют избежать уплаты налога на наследство в США.
Равноценные сделки по обмену
Равноценной сделкой по обмену является обмен одной недвижимости на другую, при этом операция не подлежит налогообложению. Такая операция позволяет владельцу дорогостоящей недвижимости в США обменять эту недвижимость на другую, также расположенную в США, без необходимости немедленной уплаты налога. Такая возможность предоставляется как иностранным, так и американским физическим и юридическим лицам.
Продажа иностранной корпорации
При осуществлении инвестирования в недвижимость США через иностранную корпорацию, прямо или косвенно владеющую недвижимостью в США, иностранный инвестор имеет право продать свою долю в иностранной корпорации, при этом такая сделка не будет подлежать обложению налогами США.
* Данная брошюра не является налоговым, юридическим или другим советом, что подразумевает отсутствие какой бы то ни было ответственности в отношении предоставления читателю оценок или рекомендаций по налоговым, юридическим или другим последствиям, возникающим в связи с конкретной ситуацией читателя. Брошюра не предназначена для использования и не может использоваться налогоплательщиком для уклонения от уплаты штрафных санкций, которые могут налагаться государственным налоговым органом или учреждением. Лица, желающие инвестировать в недвижимость США, должны обратиться за профессиональной консультацией специалиста по налогам, который разъяснит необходимый порядок действий в конкретной ситуации.